Квартирный "пузырь": разрыв цен между новостройками и "вторичкой" достиг критической отметки в 80%. Чем это грозит?

В среднем по России во II квартале 2025 года разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье составил 60%.

Цены на первичном рынке жилья продолжают стремительно расти, достигнув беспрецедентного разрыва со "вторичкой" - в некоторых регионах он превышает 80%.

Данные ЦБ РФ свидетельствуют о тревожной тенденции, которая может обернуться серьезными рисками для граждан России.

Риски для заемщиков

Эксперты ЦБ предупреждают о потенциальной "долговой ловушке" для покупателей новостроек, взявших ипотеку. В случае неспособности выплачивать кредит, продажа квартиры на вторичном рынке может не покрыть остаток долга перед банком из-за существенной разницы в цене.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина ранее назвала разрыв в 40% между "первичкой" и "вторичкой" "кричащим дисбалансом", однако ситуация продолжает усугубляться.

Цифры говорят сами за себя

В среднем по России во II квартале 2025 года разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье составил 60%. Квадратный метр в новостройке обходится в 205 тыс. рублей, в то время как на вторичном рынке - 128 тыс. рублей.

В Центральной России этот разрыв достиг рекордных 80%: 294,1 тыс. рублей за "квадрат" в новостройке против 163,8 тыс. рублей во "вторичке".

Причины "ценового взрыва"

Эксперты указывают на несколько факторов, подстегнувших рост цен на первичном рынке.

Льготная ипотека, запущенная в 2020 году, искусственно разогнала спрос на новостройки. После отмены массовой льготной ипотеки драйвером рынка стала программа для семей с детьми до шести лет, обеспечивающая около 80% всех выдач ипотечных кредитов.

Кроме того, на стоимость нового жилья влияют растущие затраты на строительство, в том числе увеличение цен на материалы и заработную плату рабочим.

Вторичный рынок в "тени"

В то время как "первичка" бьет ценовые рекорды, вторичный рынок переживает стагнацию. Отсутствие госпрограмм поддержки и высокие ипотечные ставки (26-30%) сдерживают спрос.

Продавцы "вторички", стремясь к скорейшей продаже, готовы идти на уступки и предоставлять скидки, что также влияет на ценовую динамику.

Удар по финансовой стабильности

Экономисты предупреждают, что высокий разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках может подорвать финансовую стабильность.

Все меньше жителей страны могут позволить себе покупку нового жилья, а завышенные цены делают его недоступным для тех, кто хочет обменять старую квартиру на новую.

Региональные различия

Важно отметить, что ценовой разрыв между "первичкой" и "вторичкой" существенно отличается в разных городах. Так, в Москве разница составляет всего 8%, а в Санкт-Петербурге - 4%.

Эксперты призывают к взвешенным решениям и оценке рисков при покупке жилья, особенно в ипотеку.

Дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости будет зависеть от действий правительства, динамики ипотечных ставок и общей экономической ситуации в стране.