Рынок жилья все еще голодный
Среди общего количества строящегося жилья, ежегодно вводимого в эксплуатацию, более половины площадей относится к многоквартирным домам. По расчетам, приведенным в указе Президента России, для насыщения рынка и обеспечения жилым фондом всех граждан России требуется вводить в эксплуатацию не менее 120 млн кв.
м. новых площадей в год.За прошлый год выдано более 338 тысяч ипотечных кредитов, а несколько месяцев назад поставлен рекорд: в декабре 2020 года их выдали на 560 млрд рублей, а в январе 2021 года – на 189 млрд рублей по 78 тысячам кредитов. Цены на жилье выросли в среднем на 8,6% по России. Вместе с льготной ипотекой под 6,5% в новостройках цены подогревает неснижающийся спрос. Все это означает, что насыщение рынка недвижимости жилым фондом наступит нескоро.
В чем разница?
Как правило, жилье делят на эконом, комфорт, бизнес и премиум классы. Это разные рынки, они расчитаны на совершенно не похожих по доходу потребителей. Например, средняя стоимость столичной однушки в новостройке эконом-класса составляет порядка 9 млн рублей. Аналогичное жилье в премиум-сегменте стоит порядка 31 млн рублей. Большинство предпочитает эконом и комфорт. Для этих разрядов жилья характерно использование стройматериалов с маленьким сроком эксплуатации, максимум которого составляет всего до 25 лет.
На квартиру эконом- и комфорт-класса предусматривается распределение мощности электроснабжения не более 10-15 кВт. Как правило, там, где строится такое жилье, нет специальных парковочных мест, красивого ландшафтного озеленения и прочей облагораживающей местность инфраструктуры.
Все это означает, что срок жизни конструктивов эконом- и комфорт-класса ниже, чем у элитного жилья. И это при том, что застройщик зарабатывает на самом доступном для населения классе жилья и самом дешевом при строительстве не меньше, чем на премиум-сегменте.
Стоимость элитного жилья в столице начинается от 254 тыс. рублей за 1 кв м и не доступна для большинства наших граждан. По данным Росста самый доступный премиум строят в Ингушетии, Дагестане и Северной Осетии – от 37 тыс. рублей за квадрат. Следом за ними идет Белгородская область (45 тыс. руб за квадратный метр).
Избыток спроса и наплевательское предложение
Существующее предложение в новостройках контролируется застройщиками. Для обеспечения максимальной прибыли при относительно низкой цене на квартиры они стараются экономить на материалах и конструктивных решениях. Растет популярность блочного и панельного строительства. Вместо нормальных вентилируемых фасадов застройщики зачастую предпочитают облицовку штукатуркой по утеплителю.
Галина Корнилова, инженер-строитель, эксперт в строительстве многоквартирных домов в интервью «Царьграду» сообщила, что экономия на материалах стала общей тенденцией с 2014 года, когда строительные материалы стали дорожать с космической скоростью, причем, подорожание превратилось в тенденцию для всех категорий жилья в сегментах эконом и бизнес.
В следующие 15 лет эта бомба замедленного действия сработает. Стремление снизить себестоимость квадратного метра приводит к ошибкам при приемке основных конструктивов многоквартирных домов. После окончания стройки это приводит к лопнувшим фундаментам и стенам в новом ипотечном жилье.
По словам эксперта, потребитель не в состоянии определить качество приобретаемой квартиры и всегда берет кота в мешке.
Во-первых, зачастую проект многоквартирного дома создается без учета окружающей застройки и перспективных планов строительства. Это значит, что можно въехать в дом с нормальным фундаментом, а через 10 лет после точечной застройки вдруг обнаружить, что фундамент поплыл, стены дали трещину, а ипотеку платить еще 20 лет.
Во-вторых, покупатели никогда не могут посчитать стоимость капитального ремонта облицовки. Дешевая штукатурка требует постоянного подновления и периодического капитального ремонта стоимостью в десятки миллионов рублей. Все эти расходы в конечном счете ложатся на плечи жильцов. Если ремонт не сделать вовремя и качественно, дом превратится в страшные трущобы, откуда не уехать никогда, потому что квартиру в таком доме новый покупатель в здравом уме приобретать не станет.
Предохранять жильцов от крупных неприятностей должна гарантия. Однако она составляет, как правило, всего 5 лет.
После них хоть потоп
Самой главной проблемой, как считает инженер-строитель Галина Корнилова, является российская традиция собрать вершки и бежать. Крупные финансовые бенефициары создают компанию для создания жилого комплекса.
Схема выглядит примерно так. Новая компания учреждается и обретает возможность собирать ипотечные взносы и банковские кредиты буквально в течение двух недель с момента, как ее придумали. Ей передают земельный участок под застройку, раскрученный строительный бренд для продаж и поручительство создателя для банковского кредитования.
После приемки многоэтажки госкомиссией и передачи ключей ипотечникам компания обнуляется. С ее баланса выыводятся все активы, увольняется весь персонал, и она вступает в стадию ликвидации. Как правило, это происходит в течение двух-пяти лет с даты постройки нового жилого комплекса. Всё. В случае форс-мажора требовать капремонт или возврат денег не с кого.
Как утверждает Галина Корнилова, на качество строительства влияет и тот факт, что под каждый новый проект на рынке труда набирается управляющий персонал, который знает, что его берут всего на 2-3 года. Соответственно, у них нет мотивации к постоянному контролю материалов и качества отдельных элементов дома. Именно это сейчас привело к увеличению количества выявляемых дефектов в капитальных конструктивах квартир всего через 2-3 года после сдачи дома. У менеджмента низшего звена есть уверенность что скоро грядет увольнение и надо быстро набить карманы. О тех, для кого строят жилье, об ипотечниках такие строители думают в последнюю очередь.
Данная ситуация вместе с упростившимся со времен СССР контролем строительства и качества материалов приводит к тому, что многоквартирное жилье становится «картонным» без гарантии качества и без гарантии того, что за него хоть кто-то отвечает. И далее, что за ставшую неликвидом недвижимость хоть кто-то хоть как-то ответит.
Свежие комментарии