Средний класс вытеснен, рынок останется "плоским": Как русские пережили год без льготной ипотеки

Прошел ровно год с момента отмены программы льготной ипотеки - ключевого механизма, поддерживавшего рынок жилья в течение нескольких лет. С июля 2024 года жилищное кредитование в России оказалось практически обездвижено: ключевая ставка осталась на высоком уровне, процент по ипотеке стал неподъёмным даже для граждан со стабильным доходом.

Казалось бы, снижение спроса должно было потянуть за собой и цены, но этого не произошло - напротив, квадратные метры в большинстве регионов подорожали.

Год спустя становится ясно: рынок переживает глубокую трансформацию, а за бортом осталась значительная часть русских - прежде всего представители среднего класса. О том, какие изменения произошли в секторе недвижимости и чего ждать дальше, рассказал MK.RU аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

Жильё стало доступным… для немногих

За первые пять месяцев 2025 года объёмы продаж на первичном рынке сократились почти на 16% в годовом выражении - до 9 миллионов квадратных метров. Количество зарегистрированных договоров долевого участия упало до 228 тысяч, при этом ипотека, прежде остававшаяся основным способом покупки жилья, резко утратила своё значение. Вместо кредитов всё чаще заключаются сделки с рассрочкой или с полной оплатой за счёт личных накоплений.

На этом фоне доля ипотечных сделок в новостройках снизилась с 77% до 58%. Это свидетельствует о том, что доступ к кредитам остался у ограниченного числа граждан, в основном из высокодоходных групп. Именно они, по последним данным, формируют более 85% новых ипотечных договоров, оформленных по программам с государственной поддержкой.

Для сравнения: в 2020 году на эту категорию приходилось менее 60% всех сделок.

Таким образом, подчеркнул эксперт, на рынке произошло заметное перераспределение спроса: если раньше в покупке жилья участвовали люди самого разного финансового уровня, то теперь поле осталось за обеспеченными покупателями. Средний класс, ранее составлявший основу ипотечного сегмента, оказался фактически вытеснен.

Цены не только не упали - они продолжают расти

Несмотря на резкое сокращение спроса, выручка девелоперов снизилась лишь на 2%, до 1,9 трлн рублей. Это объясняется не снижением цен, а их ростом. С начала 2025 года средняя стоимость новостроек в России увеличилась на 4,3%, достигнув 147,6 тысячи рублей за квадратный метр. Особенно сильно подорожание коснулось Москвы, где цена квадратного метра превысила 416 тысяч рублей (рост на 6,6%), а также регионов с быстро развивающейся инфраструктурой - таких, как Грозный и Нижний Тагил. В этих городах рост составил от 20 до 30%.

На вторичном рынке ситуация также не радует: при снижении активности средняя цена на "вторичку" выросла на 5% за год, составив 115,1 тысячи рублей за квадрат. При этом ипотечные сделки здесь стали ещё менее доступными - особенно в регионах, где реальные доходы населения отстают от динамики цен и процентных ставок. По оценкам профильных ведомств, суммарный спрос на жильё (новое и вторичное) упал примерно на четверть.

Прогноз на ближайшее будущее

По словам эксперта, рынок сейчас находится в стадии адаптации. В условиях высоких ставок и отсутствия новых программ господдержки ожидать всплеска покупательской активности не приходится. Тем не менее, если Банк России в ближайшее время (например, в июле) снизит ключевую ставку хотя бы до 17–18% годовых (с нынешних 20%), это может стать сигналом к постепенному оживлению. Особенно - за счёт отложенного спроса и накоплений, которые домохозяйства вынужденно держат "в ожидании лучших времён".

Вместе с тем аналитик отмечает, что полноценный разворот в сторону роста возможен только в случае снижения ставок до уровня 12–13% и запуска новых адресных субсидий. Без этого рынок, скорее всего, останется "плоским" - с невысокой активностью, сдержанным ростом цен и постепенным смещением интереса в сторону аренды, особенно в городах-миллионниках и промышленных центрах.

Что будет с ценами до конца 2025 года?

По итогам текущего года рост средней цены на первичное жильё по стране, как предполагается, составит 7–9%. Основными факторами останется рост себестоимости строительства: подорожание стройматериалов, логистики и кредитных ресурсов. Кроме того, заметную роль сыграет удорожание жилья в мегаполисах и крупных региональных центрах.

При этом в менее благополучных субъектах страны рост будет более умеренным - в диапазоне 4–7%, а в отдельных случаях возможна ценовая стагнация. Речь, прежде всего, о населённых пунктах с низким уровнем инвестиционной привлекательности и падением реальных доходов населения.

Вторичный рынок, как ожидается, покажет рост в пределах 4–6% в 2025 году. Однако этот рост будет неравномерным: больше всего подорожают квартиры с отделкой, в центральных районах и в старом фонде - там, где предложение ограничено. В остальных сегментах - особенно на окраинах и в малых городах - цены могут колебаться около текущих значений.

Что ждёт рынок в 2026 году?

Многое будет зависеть от действий Центробанка. Если регулятор снизит ключевую ставку до 12–14% и одновременно с этим заработают новые программы поддержки, например, субсидии для отдельных категорий граждан (семьи с детьми, молодые специалисты, бюджетники), рост цен на новостройки может ускориться до 9–12% годовых. В противном случае он останется на уровне 5–6%.

На вторичном рынке в следующем году также ожидается рост, но более умеренный - около 5%. Динамика будет во многом определяться локальными особенностями, в том числе инфраструктурой, транспортной доступностью, качеством жилья. Например, в престижных районах крупных городов рост может быть выше среднего, тогда как в депрессивных зонах останется минимальным.

В целом, как подытожил Владимир Чернов, на горизонте 2026 года рынок сохраняет потенциал роста, однако основными драйверами будут не спрос и доступность кредитов, а инфляционные ожидания и рост затрат на строительство. Возврат к бурному, двухзначному росту возможен лишь при сочетании масштабной господдержки и смягчения денежно-кредитной политики. До тех пор рынок будет оставаться стабильным, но с ограниченными перспективами - и без участия тех, кто когда-то составлял его опору: представителей среднего класса.