Купить жильё и не сойти с ума. Центробанк вмешался в процесс, и стало ещё хуже

Как купить жильё и не сойти с ума… На рынке недвижимости продолжается своя особая хроника турбулентности. В Центральном федеральном округе разрыв между ценами на первичное и вторичное жильё, по расчётам Центробанка, достиг 84%. Средний квадрат новостройки - около 300 тысяч рублей, у вторички - 153 тысячи.

В среднем по стране разброс скромнее - 61%. Но первичка продолжает дорожать, а льготные ипотечные программы, от которых рынок давно стал зависим, в октябре обеспечили уже 76% всех сделок. Как констатируют эксперты, Центробанк вмешался в процесс, и стало ещё хуже…

Эксперты напоминают: сама конструкция господдержки подталкивает покупателей именно к новостройкам, позволяя застройщикам удерживать высокие ценники. Покупательские деньги заморожены на эскроу-счетах, строить приходится за счёт банковских кредитов - снижение цен в таких условиях почти невозможно. Но значительная часть разброса, уверяют специалисты, всё-таки в методике подсчётов, а не в реальных сделках.

Член Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков на всеобщую панику в беседе с Царьградом отреагировал без драматизма. Он подчёркивает: показатели ЦБ формируются по средним значениям по всей стране, без учёта структуры предложения. По его словам, когда сравнивают "монолит в центре Москвы с хрущёвкой в глубинке", неудивительно, что получается 84%. Барсуков настаивает, что такой разрыв неприменим к реальному рынку и покупателю:

Попробуйте возле конкретной новостройки найти вторичку на 84% дешевле - ничего у вас не выйдет.

 

Эксперт считает, что рост новостроек связан с переориентацией предложения в сторону более дорогих объектов и высокой стадией готовности многих проектов.

Он также уверен, что корректировка цен на вторичном рынке уже началась и продолжится вплоть до 2026 года:

Я говорил ещё в начале года, что к концу 2025-го начнётся рост - и мы его сейчас видим.

По поводу доступности ипотеки Барсуков настроен куда спокойнее, чем публика в соцсетях. Он отмечает, что высокие первоначальные взносы появились не вчера, а уровень ставок на депозитах ещё год назад давал редкую возможность "догнать рынок накоплениями":

Вторичка не росла, депозиты давали под 20% - за год можно было увеличить бюджет на покупку на те же 20%. По его мнению, доступность жилья сегодня не хуже, чем в начале года, и говорить о "катастрофическом обвале возможностей" некорректно.

Риелтор Олег Бендриков оценил ситуацию куда жёстче. Главная проблема, по его словам, - почти полное сжатие ипотечного рынка: многим крупным банкам пришлось закрыть отделения, работающие с ипотекой, очереди выросли, а ставки вне льготных программ удерживаются на уровне 19–20%.

Это неподъёмно. Первоначальные взносы - 30% по первичке и 20% по вторичке. Цены высокие, покупательская способность низкая,

- говорит он.

Бендриков напоминает: для большинства россиян покупка жилья возможна только через ипотеку, а сейчас выплаты по ней зачастую "в четыре–пять раз превышают стоимость квартиры". Он не ожидает быстрого улучшения ситуации. Если же льготные программы и правда будут свёрнуты, то, по его мнению, рынок может войти в штопор:

Застройщики подняли цены до небес, а качество, как было на некоторых объектах, так и осталось.

К вопросу о пресловутых 84% Бендриков относится скептически - почти с недоумением. Он подчёркивает: в Москве вторичка начинается с 250–270 тысяч рублей за квадрат, а в центре достигает полутора миллионов, и говорить о том, что разрыв между рынками выглядит как "в 84%", мягко говоря, странно.

Что это за цифры такие? Где их взяли?

- спрашивает он и добавляет, что "эффект Долиной" тоже сильно переоценён: случаи мошенничества и конфликтных сделок были всегда, и не они определяют структуру спроса.

Покупатели, судя по всему, продолжают метаться между депозитами и ипотекой, пытаясь поймать момент, когда рынок вновь станет "предсказуемее". Но эксперты сходятся в одном: драматизировать цифры, вырванные из отчётов Центробанка, не стоит. Новостройки действительно растут в цене, вторичка начала подтягиваться, ипотека тяжелеет. Но представление о "нереальном разрыве", из-за которого рынок будто бы раскололся пополам, - скорее эффект статистических средних, чем реальных сделок.

А главное - ситуация меняется не потому, что кто-то "внезапно всё испортил", а потому что рынок давно живёт в режиме ручного управления с помощью льгот, ставок и "регуляторских" инструментов. Центробанк вмешивается, чтобы стабилизировать, но "получается, как обычно".