Росреестр предложил нотариальную защиту покупателей жилья от мошенников на фоне волны случаев с "обманутыми бабушками". Пока предложение не принято, рассказываем, как не "влипнуть" в историю с "обманутой бабушкой" при покупке квартиры.
В России получили широкую огласку случаи, когда пенсионерки продают жильё, а затем через суд требуют вернуть его, потому что их "обманули мошенники".
При этом возврат средств за квартиру невозможен, так как деньги были переданы всё тем же мошенникам. Как не "влипнуть" в историю с "обманутой бабушкой" при покупке квартиры? Нужно соблюдать простые правила, которые стоит знать каждому. Казус ДолинойСхема с продажей квартиры "обманутой бабушкой" получила название "казуса Долиной". В 2024 году телефонные мошенники развели знаменитую артистку на огромную сумму денег, а также убедили продать квартиру в Москве. Однако Долина через суд смогла вернуть себе проданную квартиру.
И теперь по всей России происходят аналогичные случаи, только с участием менее известных персон. Всё происходит по одному и тому же сценарию. Человек покупает квартиру у пенсионерки, но она из неё не съезжает. Вместо этого бабушка заявляет, что находилась под влиянием мошенников, которым отправила все деньги.
В итоге получается, что обе стороны являются истцами и ответчиками. Покупатель требует выселить пенсионерку из приобретённой им квартиры, а женщина настаивает на признании сделки купли-продажи недействительной.
При этом она не отказывается вернуть средства, но в связи со статусом потерпевшей по делу о мошенничестве и признанием банкротом получить с неё живые деньги нереально.
Благодаря широкой огласке про "пенсионерские квартиры" уж и анекдоты стали слагать. Вот, например:
Молодой адвокат спрашивает у опытного коллеги:
— Можете, пожалуйста, наглядно объяснить, что такое правовая лакуна?
— Ну, смотри… Покупает старушка квартиру у другой старушки. После чего начинается суд, где старушка-истец заявляет, что она была одурманена мошенниками и не отдавала отчёта при продаже квартиры. А старушка-ответчик заявляет, что она тоже была одурманена и не отдавала отчёта при покупке квартиры. После чего судья закрывает суд на амбарный замок, потому что нужно держаться подальше от таких парадоксов.
Но недавно случилось удивительное — суды начали отменять уже принятые решения нижестоящих инстанций по "пенсионерским" квартирам, которые бабули сначала продали под влиянием мошенников, а потом решили вернуть себе обратно через гражданские иски. Пока, правда, известно лишь о двух таких случаях.
Опасная практикаНа сегодняшний день в судах находится порядка трех тысяч дел, когда люди платят деньги, покупают квартиры, а потом пожилые люди, или бабушки, как их называют, начинают кричать, возмущаться, что эти деньги они отдали мошенникам. И в результате суды раньше становились на сторону этих бывших собственников. Даже подавая встречные иски о признании добросовестным приобретателем со стороны покупателя, не помогало спасти квартиру. И люди, которые платили деньги, фактически оставались ни с чем, отмечает адвокат Алишер Захидов в беседе с Царьградом.
Суды говорят: "Возбуждайте уголовные дела против мошенников, привлекайте их к уголовной ответственности. И после того, как эти люди будут изобличены, получайте деньги обратно с них. А бабушка является добросовестным собственником, она была введена в заблуждение, ее обманули, ее обокрали. Соответственно, вот она несчастная, бедная, социально незащищенная, слабая сторона, стала жертвой мошенников. И в результате мы квартиру возвращаем ей".
Эта практика очень опасная, она порочная, несправедливая и незаконная, потому что суды всё время смешивали два отдельных спора — спора по купле-продаже квартиры и возбуждения уголовного дела,
- посетовал Алишер Захидов в беседе с Царьградом.
Теперь же пошла обратная практика, поскольку очень много недовольных людей. Люди фактически боятся у пожилых людей покупать квартиры на вторичном рынке. Идёт запредельный уровень осмотрительности и добросовестности. То есть помимо обычной проверки реестра, кто является правообладателем этой квартиры, кто является собственником, паспорта, требуют справку от психиатра, медицинское обследование, исследуют круг родственников, знают ли они о том, что бабушка продаёт, с кем общается бабушка. Запрашивают справки из полиции и кучу всякой ненужной информации, которую обычному приобретателю подчас сделать крайне сложно и невозможно. Некоторые даже нанимают детективов, анализируют круг наследников, особенно несовершеннолетних, исследуют, кто там прописан, зарегистрирован в этой квартире.
Поэтому вторичный рынок по таким сделкам фактически парализован, потому что люди боятся продавать квартиры, боятся их приобретать,
- констатировал юрист.
По его словам, после истории с Долиной все теперь понимают, что покупательница её квартиры, которая была абсолютно добросовестной, просто попала на 120-130 миллионов рублей. Ей сказали идти искать жуликов и с них и получай пропавшие деньги, что является вообще незаконным, абсурдным и несправедливым событием, подчёркивает адвокат. Поэтому государство решило пересмотреть эти сделки и решило поставить акцент в другом, что квартира вернётся только тогда, когда покупатель этой квартиры получит свои деньги обратно.
Это отрезвит пыл этих бабушек, которых во многом я считаю недобросовестными продавцами. Они пользуются своим возрастным положением, этой бесконечной жалостливостью. И многие, считаю, злоупотребляют своим правом. Этот шаг не совсем совершенен с юридической точки зрения, но это первый шаг,
- полагает Алишер Захидов.
Ранее предлагалось ввести так называемый период охлаждения 6-8 месяцев, когда сделка идет в реституцию и квартира переходит первоначальному продавцу. Предлагалось не возвращать деньги сразу, а спустя 3 или 6 месяцев после того, как следственные органы проведут определенную работу и деятельность.
Но в любом случае это позитивный шаг, и я его всячески поддерживаю,
- резюмировал юрист.
Предложение РосреестраРосреестр в лице замглавы ведомства Алексея Бутовецкого предлагает изменить практику расторжения недействительных сделок с недвижимостью — чтобы квартиры, проданные "под влиянием мошенников", оставались в собственности покупателей до возврата им денег.
Гражданский оборот недвижимости в мировой практике стабилизируется либо путем обязательной нотариальной формы, либо используются компенсаторные механизмы. В случае с нотариальной формой, Росреестру было бы проще всех . Другой возможный механизм защиты сделок - компенсаторный. Это специальные выплаты в фонд. И если что-то с правом случилось, то без вины фонд выплачивает компенсацию. В то же время там большие пошлины, которые доходят до 10% от сделки, и населению это не выгодно,
- гласит заявление Росреестра.
По словам Бутовецкого, при нотариальном механизме договор на регистрацию поступает только после того, как нотариус проверил дееспособность сторон и оценил их психологическое состояние. Вместе с тем он предупредил, что такая система повлечёт за собой рост стоимости таких услуг и увеличение нагрузки на систему.
Адвокат Иван Миронов считает, что предложение Росреестра, давно назрело и является абсолютно правильным. Оно должно положить конец всевозможным схемам имени Ларисы Долиной, когда добросовестный покупатель оказывается и без денег, и без квартиры, отмечает юрист. При этом предложение не требует коренной ломки гражданского законодательства.
А сама вообще идея и порочная практика судебная, которая сложилась, из серии "ничего не возвращайте", неприемлема и противоречит основам правопорядка и приведет к легализации недобросовестного поведения и мошенничества,
- подчеркнул Иван Миронов в беседе с Царьградом.
Поэтому он считает, что данная инициатива должна быть реализована. Но при этом, конечно, должна быть пересмотрена судебная практика, которая на сегодняшний момент пока стоит на стороне мошенников, резюмировал юрист.
Два простых правила, как не оказаться в роли потерпевшего с "квартирой пенсионерки"Но, по мнению экспертов, волна негатива о вероятных (и чуть ли не 100-процентных) проблемах при покупке жилья на вторичном рынке в ближайшей перспективе сыграет свою роль. Риск попасть в те самые полпроцента, которые влипли на деньги с "квартирами пенсионерок", вынуждает людей пересматривать первоначальные планы брать жильё в уже существующих домах.
Возможен умысел, чтобы маргинализировать вторичный рынок недвижимости. Конечно, первичный рынок от этой ситуации получит колоссальную выгоду в размере триллионов рублей, которые скопились на банковских вкладах граждан за последние годы. Это становится приоритетным вариантом, когда в непростые времена нужно вложить деньги во что-то осязаемое — в бетон и кирпичи,
— подтверждает версию член Гильдии риелторов Москвы Владимир Белолипцев.
А ведь вариант если не избежать полностью возможности нарваться на очередную жертву мошенников (это из серии про "переводы на ВСУ", "службу безопасности банка", "спецоперации ФСБ" и др.), которую те вынудили в спешном порядке и по минимальной цене сбагрить жильё, то хотя бы оставить шанс на возврат денег или же сохранение крыши над головой — он есть.
Прежде всего, после прохождения продавцом психиатрической и наркологической экспертиз на вменяемость, следует отметить в договоре условие о том, что владелица квартиры обязуется получить прописку в каком-то ином месте, и проверить его выполнение до подписания документов. Никаких "сын потом пропишет" и "меня ждёт родня в Израиле". В таком случае не встанет вопрос об единственном жилье.
Второй момент — добавить в документ пункт о форс-мажоре, при котором стороны сделки возвращаются к исходному состоянию, но покупатель имеет право занимать приобретённое им жильё даже в случае расторжения сделки до тех пор, пока ему не вернут уплаченные деньги.
Собственно, вот такие маленькие хитрости — и вероятность угодить в число пострадавших снижается кратно.
Более подробно о том, как работает "схема Долиной" и кому выгодно, чтобы она продолжала работать, читайте в большом расследовании Царьграда: Нас всех обманули: Покупка "пенсионерских" квартир и "ловушка Долиной" — наглый развод. Называем заказчиков самой масштабной аферы.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Свежие комментарии