Чуть больше месяца осталось до перехода российских застройщиков на работу с так называемыми эскроу-счетами, которые, по замыслу властей, должны обеспечить максимальную безопасность расчётов между покупателями и продавцами недвижимости. С 1 июля все строительные компании будут обязаны отказаться от заключения договоров долевого участия (ДДУ) непосредственно с гражданами и перейти на проектное финансирование.
Задумывалась эта реформа, разумеется, как средство защиты дольщиков и борьбы с безответственными девелоперами. Однако на практике она грозит обернуться дезорганизацией рынка, массовым разорением застройщиков и исчезновением доступного жилья.
В прибыли – только банки
В общем виде схема выглядит так. Люди, желающие купить ещё не построенное и оттого значительно более дешёвое жилье, должны вносить деньги на специальные счета в банках. Банки аккумулируют средства граждан, параллельно выдавая застройщикам финансы на возведение объектов. По завершении стройки заказчики получают квартиры, а строительная компания – деньги со счетов.
Для непосвящённых в специфику строительного бизнеса схема выглядит вполне логичной и работоспособной. Однако на деле в ней есть несколько моментов, заставляющих опасаться серьёзного ухудшения ситуации.
Во-первых, деньги участников долевого строительства всегда были для девелоперов бесплатными, в том смысле, что пользование ими не облагалось никакими процентами. Кредит же априори подразумевает процент; его размер складывается из ставки рефинансирования ЦБ (в настоящее время и до 16 июня – это 7,75%) и части средств, которые банк желает положить себе в карман. В реалиях нынешней весны – это от 4,5 до 14% годовых.
Фото: www.globallookpress.com
Во-вторых, долевое строительство как самостоятельный вид сделок выросло на почве определённого консенсуса: граждане приобретают жильё на стадии котлована, а то и вовсе рисунка на генплане, а в награду за риск и готовность ждать получают существенную скидку. Застройщик, со своей стороны, соглашается продать часть квартир с минимальной наценкой, чем обеспечивает бесперебойный приток живых денег на начальном этапе строительства. Основную же прибыль компания получает от продажи уже готовых квартир.
Нетрудно заметить, что схема с эскроу-счетами на корню убивает возможность такого взаимовыгодного сотрудничества. У застройщиков, получающих деньги дольщиков уже после стройки, больше нет никакой необходимости делать скидки. Наоборот: если компания способна дотащить проект до стадии готового жилья – не важно, за свои средства или заёмные, – ей выгодно не предоставлять скидки, а продавать жильё по максимально высокой цене, заложив в неё все свои издержки, в том числе и расходы на навязанные государством «банковские услуги». Гражданам же теперь проще копить деньги или брать ипотеку под готовое жильё. В общем, связка «граждане – бизнес» рвётся на самом фундаментальном уровне: осмысленных экономических интересов и взаимной выгоды.
Цена вопроса
Строительная реформа была анонсирована в конце 2017-го и готовилась по поручению президента, обратившего внимание на проблему обманутых дольщиков. Их на тот момент насчитывалось от 40 до 150 тысяч.
Ведомства, как водится, взяли под козырёк, но вместо хирургической операции провели ковровую бомбардировку, уничтожая «проблему», которая, помимо некоторого количества обманутых дольщиков, давала более 82% вводимого в эксплуатацию жилья в стране.
Себестоимость проектов, что будут заложены после 1 июля, окажется на 10–15% выше, чем у нынешних аналогичных строек. И это только из-за стоимости заёмных средств. Однако на этом неприятности и издержки строителей не закончатся. Значительная часть компаний пока не использовала схем с проектным финансированием; теперь им придётся формировать соответствующие подразделения и нанимать новых специалистов в штат, что также скажется на расходах. По оценкам участников отрасли, переход на эскроу-счета убивает до 50–60% маржи, и далеко не факт, что застройщикам удастся возместить эти потери через повышение стоимости жилья. Всё-таки платежеспособность россиян отнюдь не резиновая.
Впрочем, и это – не главная проблема отрасли. Намного хуже, что значительная часть застройщиков находятся в «красной зоне» кредитоспособности. Это значит, что никакой коммерческий или государственный банк добровольно не даст им займа. По подсчетам Минстроя, таких некредитоспособных компаний в России – около 30%. Именно они – первые кандидаты на разорение. В зоне риска – средние и малые компании, которые ранее не работали с банками, а потому не имеют кредитных историй и положительной репутации.
В столичном регионе ситуация чуть лучше, чем в целом по стране: по словам губернатора Московской области Андрея Воробьёва, с 1 июля без денег останутся 40 из 116 строительных компаний, то есть примерно 16%. В Ленинградской – напротив, всё несколько хуже, чем в среднем по больнице: из 142 девелоперов банкротами могут стать 79, то есть 44%.
А. Воробьёв. Фото: www.globallookpress.com
Похожие оценки даёт и Центробанк. По данным регулятора, 28% реализующихся в настоящее время проектов оцениваются как высокорисковые, ещё 15% имеют средний риск оказаться недостроенными.
То, что в правительстве не питают иллюзий относительно ближайшего будущего отрасли, говорит тот факт, что, под прикрытием валидольных рассуждений о грядущем оздоровлении строительного рынка, госкорпорации «Дом.РФ» и её дочернему банку выделяются крупные средства на спасение тех, кто не впишется в игру по новым правилам. Банк должен получить по 40 миллиардов рублей на докапитализацию в нынешнем и 2020 году, а сама госкорпорация – ещё 120 миллиардов. Суммарно федеральный бюджет потратит на спасение проблемных застройщиков 200 млрд.
С одной стороны, это не так уж плохо. По крайней мере власти проявляют высокий уровень ответственности за свои решения и готовятся минимизировать ожидаемый ущерб. Но с другой – огромные средства закладываются на потенциальное тушение рукотворного пожара. Невольно возникает вопрос: а может, не стоило поджигать?
Грядущая турбулентность
Не вполне ясно и то, что будет с компаниями, которые получат помощь. Перетерпят сложные времена на господдержке, адаптируются и продолжат работу уже с опорой на собственные силы? Или наоборот – получат помощь на завершение дел и покинут рынок? Хотелось бы, чтобы ситуация развивалась по первому сценарию. Но, судя по настроениям участников отрасли, ожидают они в большей степени второго.
При этом Россия не была бы Россией, окажись новое правило жёстко введено с определённого числа и исполняйся неукоснительно всеми и везде. Как это обычно и происходит, радикализм реформы компенсируется наличием переходного периода и множеством исключений.
Фото: www.globallookpress.com
22 апреля кабмин опубликовал постановление с перечнем критериев, в соответствии с которыми застройщики смогут и после 1 июля привлекать деньги дольщиков и вести дела старым порядком. Так, долевые средства разрешается использовать на достройку объектов, на 10% площадей которых уже заключены договоры долевого участия. Можно продолжать использование ДДУ, если степень готовности объекта достигла 30%, и 15% – при реновации. Для застройщиков федерального масштаба и инвесторов, работающих над проектами, инициированными региональными властями и при достройке проблемных объектов, порог ещё ниже: всего 6%.
Правда, компаний, которые однозначно смогут воспользоваться правилом шестипроцентной готовности, пока всего две: группа ЛСР и ГК «ПИК». На их долю приходится около 4 млн квадратных метров в четырёх регионах, и обе компании с 2015 года числятся в качестве системообразующих организаций. Тем не менее правила составлены так, что отсрочками смогут воспользоваться большое число фирм. Минстрой в ближайшее время создаст две комиссии, одна из которых станет заниматься определением федеральных застройщиков, а другая – разбирать споры между региональными строительными компаниями и местными властями.
Понятно, что большинство девелоперов не преминут воспользоваться предоставленной возможностью и постараются вывести в льготную категорию как можно больше объектов. В этом направлении уже реализуются несколько схем различной степени законности. Некоторые застройщики в последние оставшиеся недели открывают новые проекты, намереваясь продать 10% площадей аффилированным лицам, а затем не спеша собрать средства дольщиков под оставшиеся 90% площадей.
С юридической точки зрения эта схема, конечно, не безупречна, и компании могут столкнуться с проблемами регистрации «проданных» подставному лицу квартир в Росреестре. С другой стороны, схема с переводом строящихся площадей на аффилированных лиц и последующей перепродажей нормальным дольщикам практиковалась и ранее. Многие девелоперы озаботились этим вопросом намного раньше и заранее запаслись проектами на ДДУ на несколько лет вперёд.
Война покажет планы?
Так или иначе, многие компании продолжат заключать договора долевого участия и в 2020, и в 2021 годах. При этом переходный период грозит неопределённостью всем участникам рынка. Например, крупные девелоперы с хорошими кредитными историями, решившие переходить на эскроу-счета (а многие уже частично перешли на проектное финансирование) внезапно могут столкнуться с тем, что их конкуренты продолжают строить по ДДУ и, соответственно, предлагают аналогичное жилье по ценам на 10% ниже. В результате даже компании, что, казалось бы, хорошо подготовились к работе по новым правилам, могут остаться без финансирования. Просто потому, что ни один банк не станет кредитовать девелопера, проигрывающего конкурентную борьбу. Параллельное существование двух схем привлечения средств приведёт застройщиков к весьма неравным условиям, и рынок неизбежно начнет штормить. А значит, покупатели жилья столкнутся с весьма неприятными ситуациями, прежде всего – с заморозкой объектов и переносом сроков сдачи домов.
Курирующий строительную отрасль зампред правительства Виталий Мутко заявлял, что в ближайшее время по старым правилам будут достраиваться порядка 105,5 млн квадратных метров, то есть 95% жилья. По его данным, на эскроу-счета придётся перевести не более 5,3 млн кв. м. Однако замглавы Минстроя Никита Стасишин озвучивал принципиально другие данные. По его информации, строительный рынок поделится надвое: 50% проектов будут завершаться по ДДУ, а для оставшейся половины придётся искать кредиты. В обеих столицах девелоперы, по прогнозам, удержат 60–70% проектов на ДДУ, а оставшиеся 30-40% будут вынуждены вывести на эскроу-счета.
В. Мутко. Фото: www.globallookpress.com
Нет и единого мнения по поводу оценок скорости, с которой будет дорожать жилье. Участниками рынка называются цифры от 5–8% до 20% за год.
Неприятно, но не смертельно
Что здесь сказать? Ещё два года назад Царьград писал, что реальная цель реформы – «посадить» банки на стройку, поставив под их контроль гигантский денежный поток.
Предупреждали мы и о предстоящем росте цен на жильё (и даже угадали с размером повышения), и о предстоящих проблемах застройщиков, и о том, что новая схема выбивает почву из-под договоров о долевом участии. К сожалению, пока финансистам действительно удалось забрать под свой контроль рынок объёмом в 5,7 триллиона рублей.
Однако справедливости ради стоит сказать, что ситуация развивается не так плохо, как могла бы. Увесистая гора средств, выделяемых из федерального бюджета на нейтрализацию негативных последствий реформы, недвусмысленно намекает, что власти не намерены доводить ситуацию до массового разорения девелоперов. А раз так, то большинство проектов, которые в какой-то момент «заморозятся», имеют шансы быть благополучно завершёнными. Пусть и с задержкой, но тем не менее.
Не сбываются и опасения по поводу монополизации рынка. За последние два года доля десяти крупнейших российских застройщиков выросла в полтора раза и теперь составляет 18% возводимого в стране жилья. Это не тот объём, о котором можно беспокоиться. Даже в столице, где процесс идет опережающими темпами, цифры не выглядят угрожающими: десятка лидеров увеличила подконтрольную ей долю рынка с 47 до 49%. В этом есть и позитивный момент: крупные компании стабильней и эффективней небольших. Кроме того, при возникновении у такого застройщика проблем государству сразу приходится подключать тяжёлую артиллерию, благодаря чему дольщики получают некую определённость, а не маринуются годами в обещаниях мелких чиновников.
Фото: www.globallookpress.com
При всем этом ситуация может повернуться и в пользу рядовых граждан, набравшихся смелости обзавестись собственным углом. До сих пор конъюнктура для них отчётливо ухудшалась: за год цены на недвижимость по России выросли на 9%, а в Москве – на 12%. Параллельно снизилось число одобряемых ипотечных кредитов: в марте число сделок с ипотекой в новостройках стало меньше на 29%.
Однако до сих пор цены на недвижимость толкало вверх именно желание россиян обзавестись квартирами на более-менее приличных условиях. За первый квартал 2019-го продажи в Новой Москве выросли на 14% относительно аналогичного периода прошлого года, а в некоторых районах Москвы – и вовсе на четверть. Это говорит о том, что покупатели реализуют отложенный спрос: распечатывают кубышки и покупают жильё на последние сбережения. Не исключено, что уже к осени волна ажиотажа пойдёт на спад. Все, кто хотели и могли, станут счастливыми обладателями крыши над головой, из-за чего платёжеспособный спрос будет в значительной степени исчерпан. Однако к этому же времени застройщики порешают свои вопросы с оформлением проектов и приступят к реализации тех, что удалось сохранить на ДДУ. И вот тут рынок увидит обострение конкурентной борьбы между игроками рынка. Ближе к концу года возможны и снижение ставок по ипотечным займам, и неожиданные акции с приятными скидками.
Так что, если вы не успели прыгнуть на подножку последнего вагона уходящего поезда – не стоит отчаиваться: скорее всего, этот поезд – не последний.
Свежие комментарии