От долевого строительства - к эскроу-счетам. Рынок новостроек в следующем году ждут существенные изменения, которые, с одной стороны, защитят покупателей недвижимости, а с другой – поднимут цены на квартиры. Эскроу-счет, который с 1 июля 2019 года заменит ДДУ, - «темная лошадка» для многих приобретателей квадратных метров. По сути, в отношениях застройщика и покупателя квартиры в строящемся доме появится посредник. Третьим заинтересованным лицом станет банк, который будет хранить деньги человека до тех пор, пока девелопер не сдаст дом в эксплуатацию.
Если бы эскроу-счета были три года назад, мы бы сейчас не испытывали таких трудностей, - рассказывает дольщик ЖК «Дом у реки» Иван Крапивин. – Наш застройщик «Ивакино парк» за время строительства сменил трёх подрядчиков, а дом все никак не построится. Создается только видимость выполнения работ. Где наши деньги, непонятно. Может, и нет их уже.
Таких, как Иван Крапивин, в России около 600 тысяч – это те участники долевого строительства, дома которых оказались «заморожены». Эксперты говорят: есть две основные причины кризиса на строительном рынке – это непростая экономическая ситуация и неблагонадежность самих застройщиков.
Фото: Aleksey Zhilin / Shutterstock.com
Достаточно часто инвесторы используют деньги дольщиков не по назначению, - уточнил сопредседатель регионального штаба ОНФ Алексей Малый. - Например, девелопер кладет деньги на счет в банке под проценты или занимается каким-то рискованным инвестированием. При этом строительство объекта часто используется лишь как предлог для того, чтобы собрать средства с покупателей. Таких случаев недобросовестного поведения застройщиков очень много.
С июля 2019 года застройщик больше не сможет тратить средства, полученные от дольщиков по своему усмотрению. Будет действовать железное правило: сдал дом – получил деньги. Для приобретателей недвижимости в строящемся доме – это дополнительные гарантии сохранности сбережений, так как деньги будут хранится на специальном эскроу-счете. А вот для застройщика введение новых правил не столь радужно. Продажа квартир по договорам ДДУ на сегодняшний день является основополагающим механизмам финансирования строительства. По сути, это были бесплатные для девелопера деньги. Теперь же каждый застройщик будет вынужден занимать деньги в банках на весь цикл строительства.
«Ставка таких кредитов начинается с отметки в 12%, при условии хорошей динамики продажи квартир на старте строительства, - говорится в официальном сообщении строительной компании «Крост». - Следующий транш можно получить под 6%. То есть застройщик берет первый кредит в банке, начинает строить объект, открывает продажи. Покупатели приносят деньги в банк на эскроу-счет застройщика, и чем выше будет наполняемость этого счета – тем под меньший процент застройщик сможет получить следующий банковский кредит. При этом, если раньше застройщик мог погасить кредит средствами дольщиков, избавив тем самым себя от накопления процентов, то теперь эти кредиты будут висеть на нем до окончания строительства».
Переход на использование девелоперами эскроу-счетов приведет к увеличению себестоимости строительства и последующему подорожанию квартир в рознице. Об этом говорится в исследовании консалтинговой компании PwC. «Если при действующей схеме с привлечением средств дольщиков девелоперы готовы предоставлять на старте продаж скидки в 19%, то после введения обязательного использования счетов-эскроу скидка не должна превышать 10% для сохранения рентабельности. Таким образом, рост цен на «этапе котлована» может составить 9%», - отмечается в материалах PwC.
Фото: Natee Meepian / Shutterstock.com
Впрочем, эксперты не исключают, что рост цен на строящееся жилье может быть куда более существенным. Девелоперы уже начали информировать клиентов о росте цен на 12-18%.
Безусловно, новые правила скажутся на стоимости первичной недвижимости, - говорится в сообщении компании «Крост» (имеется в распоряжении редакции). - Чтобы погасить кредиты и набежавшие проценты и выйти на показатели безубыточности, застройщики будут поднимать цены вплоть до 15%.
Не только ужесточение правил для застройщиков, но также увеличение НДС повысит цены на квартиры в следующем году. Этот налог заложен в цене каждого строительного материала – от бетона до шифера. В июле следующего года новостройки могут взлететь в цене на 20-30%. Однако это повышение будет временным. К концу 2019 года цена упадет под давлением снизившегося потребительского спроса. И тогда у застройщиков будет два выхода: экономия на качестве строительства или банкротство. До повышения НДС осталось меньше месяца, до ужесточения правил для застройщиков – полгода. Эксперты советуют либо приобретать жилье сейчас, либо отложить покупку на 1,5-2 года.
Свежие комментарии